Se un condòmino non paga le proprie quote, il condominio subirà un buco in bilancio e, probabilmente, non sarà in grado di onorare le spese a cui deve periodicamente far fronte. È chiaro, a quel punto, che bisognerà trovare un modo per ripianare la perdita. Ebbene, chi paga le spese condominiali dell’inquilino moroso?
Il problema non è di poco conto. Difatti, se anche la legge prevede la possibilità di avviare le azioni giudiziarie contro chi non è in regola con i pagamenti, queste presentano tempi dilatati e non sempre portano alla riscossione degli importi. Nel frattempo, però, i fornitori a cui non sono state pagate le fatture potrebbero interrompere l’erogazione dei servizi al condominio, con conseguente disagio per tutti: si pensi alla sospensione della fornitura dell’acqua, della luce, alla mancata manutenzione dell’ascensore, all’interruzione del servizio di pulizia delle scale e così via.
Come possono tutelarsi, in questi casi, i condomini che invece sono stati puntuali nei pagamenti? È previsto un obbligo, a carico di questi, di sobbarcarsi gli ammanchi di cassa che derivino dalle altrui morosità?
Cerchiamo di fare il punto della situazione partendo da una preliminare e doverosa premessa: la legge non stabilisce a chi spetta pagare le spese condominiali dell’inquilino moroso, né suggerisce strumenti per risolvere i problemi della lentezza dei processi per il recupero dei crediti. La legge dice solo quali sono i confini entro cui l’assemblea può muoversi per trovare una soluzione al problema. Vediamo quali sono questi confini.
Nel caso in cui, sul conto corrente del condominio, non vi siano soldi a sufficienza per pagare le spese, l’amministratore potrebbe suggerire ai condomini che già hanno versato le proprie quote di anticipare quelle delle mensilità successive. Non si tratta quindi di un prestito e, pertanto, può avvenire solo dietro consenso degli interessati. A ben vedere, non c’è neanche bisogno di un’assemblea che autorizzi tale riscossione anticipata, essendo un diritto del debitore anticipare i tempi di versamento delle proprie debenze.
Il rischio è però che tali somme non riescano a coprire i debiti condominiali, specie se i morosi continuano a restare tali anche per le mensilità successive.
L’amministratore potrebbe allora suggerire all’assemblea di votare la costituzione di un fondo morosi, ossia una riserva da destinare alla copertura di eventuali scoperti in bilancio. In questo caso, non si tratta di un’anticipazione ma, nel migliore dei casi, di un prestito; tuttavia, si potrebbe anche trattare di somme erogate senza alcun obbligo di restituzione da parte del condominio. Ebbene, l’istituzione di un fondo morosi può avvenire solo se c’è il consenso unanime di tutti i condomini. Esso infatti falserebbe il criterio di ripartizione millesimale delle spese condominiali, che per legge è inderogabile (salvo appunto vi sia la volontà di tutti). Ed allora, se anche un solo condomino dovesse opporsi alla costituzione di tale riserva, essa non potrebbe mai essere istituita né le relative somme potrebbero essere riscosse.
Che succede se l’assemblea non delibera un fondo morosi, né gli altri condomini sono disposti ad anticipare le proprie quote? In realtà, almeno in un primo momento, chi è in regola con i pagamenti non rischia nulla. Questo perché la legge stabilisce che, nel caso di azioni esecutive da parte dei creditori del condominio, l’amministratore debba consegnare loro la lista dei condomini morosi, affinché il pignoramento inizi proprio da questi ultimi.
La procedura seguirà di norma la seguente trafila. È verosimile che il creditore, dopo aver notificato il decreto ingiuntivo all’amministratore, tenti il pignoramento del conto corrente del condominio. È altrettanto probabile che tale pignoramento non dia esito (se infatti il conto fosse stato capiente, non ci sarebbe stata ragione di non pagare le fatture, pena una responsabilità personale dell’amministratore).
A quel punto, il creditore insoddisfatto deve iniziare il pignoramento proprio dai condomini che non hanno pagato le quote secondo l’elenco fornitogli dall’amministratore, eventualmente avviando l’esecuzione forzata immobiliare sull’appartamento inserito nel condominio. Quand’anche queste azioni risultino inutili o fortemente improbabili, solo allora il creditore potrà avviare il pignoramento contro tutti gli altri condomini, pignoramento che dovrà comunque rispettare i millesimi di proprietà di ciascuno di questi. Sicché, al singolo condomino non può essere richiesto un pagamento superiore ai propri millesimi.
