L’omessa convocazione anche di un solo proprietario può compromettere la validità della decisione assembleare. Lo stesso vale per il mancato raggiungimento delle maggioranze previste dalla legge. Tuttavia, per ottenere l’annullamento della delibera è necessario rispettare termini e procedure stabiliti dal Codice civile.

Le assemblee condominiali rappresentano il principale strumento attraverso il quale vengono prese le decisioni relative alla gestione dell’edificio. Dall’approvazione dei bilanci alla ripartizione delle spese, passando per la manutenzione degli impianti, i lavori sulla facciata, la gestione dei parcheggi e gli interventi sulle parti comuni, le deliberazioni assembleari incidono direttamente sui diritti e sugli obblighi dei proprietari.

Affinché queste decisioni siano legittime, però, non è sufficiente che vengano approvate dalla maggioranza dei presenti. Occorre rispettare le regole che disciplinano la convocazione dei partecipanti, la costituzione dell’assemblea e il raggiungimento dei quorum richiesti dalla normativa.

Proprio il mancato rispetto di tali condizioni può consentire a un condomino di contestare una deliberazione, anche quando il suo voto non avrebbe modificato il risultato della votazione.

Convocazione dell’assemblea: cosa succede se un condomino non riceve l’avviso?

La partecipazione all’assemblea è un diritto riconosciuto a ciascun condomino avente titolo. Per questo motivo, l’amministratore deve provvedere alla convocazione di tutti gli aventi diritto, utilizzando le modalità previste dalla legge e rispettando i termini stabiliti.

Se anche un solo condomino viene escluso dalla convocazione, oppure riceve l’avviso in ritardo o con modalità irregolari, la deliberazione può essere impugnata per ottenerne l’annullamento.

Il principio è stato ribadito dal Tribunale di Tivoli con la sentenza n. 254 del 5 marzo 2026, richiamata in relazione alla tutela del diritto di ogni condomino a essere informato della riunione e a partecipare alle decisioni comuni.

L’irregolarità della convocazione, infatti, non è una semplice violazione burocratica. Impedire a un proprietario di conoscere gli argomenti in discussione e di intervenire nel confronto assembleare può incidere concretamente sull’esercizio dei suoi diritti.

Quali sono le regole per convocare correttamente i condomini?

La disciplina di riferimento è contenuta nell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

In base alla norma, l’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione dell’assemblea. La comunicazione deve consentire agli aventi diritto di conoscere quando e dove si svolgerà la riunione e quali argomenti saranno affrontati.

La legge ammette diverse modalità di trasmissione dell’avviso:

• posta raccomandata;
• posta elettronica certificata (PEC);
• fax;
• consegna a mano.

Quando la riunione si svolge in videoconferenza, devono inoltre essere fornite le indicazioni necessarie per permettere ai partecipanti di collegarsi.

Un altro elemento essenziale è l’ordine del giorno, che deve indicare con sufficiente chiarezza le questioni sulle quali l’assemblea sarà chiamata a discutere e deliberare.

Il rispetto di queste prescrizioni permette ai condomini di organizzare la propria partecipazione e di valutare preventivamente le decisioni da assumere.

Mancata convocazione: su chi ricade l’onere della prova?

Quando un proprietario sostiene di non essere stato convocato regolarmente, diventa determinante stabilire chi debba dimostrare l’esistenza dell’irregolarità.

Secondo il principio richiamato dalla Corte di Cassazione, tra l’altro con la sentenza n. 6735/2020, spetta al condomino che impugna la deliberazione per omessa convocazione dimostrare il vizio contestato.

Questo non significa, tuttavia, che l’amministratore possa limitarsi ad affermare di aver spedito l’avviso. La regolarità della procedura deve poter essere verificata sulla base degli elementi disponibili, compresa la documentazione relativa alla comunicazione e alla sua trasmissione.

È quindi importante conservare le ricevute, gli avvisi di consegna e gli altri documenti utili a ricostruire le modalità con cui è stata effettuata la convocazione.

Occorre distinguere, inoltre, tra la semplice spedizione dell’avviso e la prova della regolarità della comunicazione: le circostanze concrete e il mezzo utilizzato possono assumere rilievo nel valutare se l’obbligo di convocazione sia stato correttamente adempiuto.

Quorum condominiali: cosa accade se non vengono raggiunte le maggioranze?

Un’altra possibile causa di contestazione riguarda i quorum, cioè le soglie di partecipazione e di voto richieste per la costituzione dell’assemblea e per l’approvazione delle deliberazioni.

L’articolo 1136 del Codice civile stabilisce requisiti differenti a seconda che l’assemblea si svolga in prima o in seconda convocazione e in funzione della natura della decisione da adottare.

In linea generale, la prima convocazione richiede maggioranze più elevate, mentre per la seconda sono previste soglie inferiori. Restano comunque applicabili le maggioranze specifiche previste per determinate materie.

Se non viene raggiunto il quorum necessario, la deliberazione può essere contestata. La presenza di pochi condomini, da sola, non consente però di stabilire se una decisione sia valida oppure viziata: bisogna verificare anche i millesimi rappresentati, i voti espressi e la maggioranza richiesta per quello specifico argomento.

Sul tema è intervenuta la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 10361 del 19 aprile 2025, richiamata in relazione alla distinzione tra nullità e annullabilità delle deliberazioni assembleari.

Il punto centrale è che il mancato raggiungimento delle maggioranze previste non determina automaticamente la nullità della delibera. In linea generale, il vizio relativo alla costituzione dell’assemblea o all’approvazione della decisione rientra tra quelli che possono determinarne l’annullabilità.

Delibera annullabile o nulla: qual è la differenza?

La distinzione è fondamentale perché le due categorie producono conseguenze giuridiche differenti.

La giurisprudenza, a partire dalla sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 4806/2005 e con successive precisazioni, tra cui la n. 9839/2021, distingue i vizi che comportano l’annullabilità da quelli più gravi che determinano la nullità.

In termini generali, possono rientrare tra le ipotesi di nullità le deliberazioni prive di elementi essenziali, aventi un oggetto illecito o impossibile oppure riguardanti questioni estranee alle competenze dell’assemblea o incidenti illegittimamente sui diritti individuali dei condomini.

Sono invece normalmente riconducibili all’annullabilità le violazioni delle regole procedurali, come l’omessa convocazione di un avente diritto, le irregolarità nella convocazione o i vizi relativi alla costituzione dell’assemblea e alle maggioranze, quando non ricorrano ulteriori ragioni di nullità.

La conseguenza pratica è rilevante: una deliberazione annullabile non viene meno automaticamente per il solo fatto che presenti un vizio. Per contestarla occorre attivare gli strumenti previsti dalla legge entro i termini applicabili.

Entro quando si può impugnare una delibera condominiale?

L’articolo 1137 del Codice civile stabilisce, per le deliberazioni annullabili, un termine di trenta giorni per proporre l’impugnazione.

Il termine decorre:

• dalla data della deliberazione, per i condomini dissenzienti o astenuti che erano presenti all’assemblea;
• dalla comunicazione della deliberazione, per i condomini assenti.

L’impugnazione deve essere proposta nelle forme previste dalla legge. Non è quindi sufficiente manifestare informalmente il proprio disaccordo con l’amministratore o con gli altri proprietari.

È importante anche non confondere la mancata convocazione con la mancata comunicazione del verbale: nel caso di un condomino assente, il termine per impugnare una deliberazione annullabile decorre dalla comunicazione della deliberazione, secondo quanto stabilito dall’articolo 1137 c.c. La verifica del momento iniziale e delle modalità di impugnazione richiede comunque attenzione alle circostanze specifiche.

Le delibere approvate da pochi condomini producono effetti?

Una deliberazione adottata da un numero ridotto di partecipanti non è necessariamente invalida. Per stabilirlo bisogna verificare se l’assemblea fosse regolarmente costituita e se la decisione abbia ottenuto le maggioranze richieste dalla legge.

Se invece esiste un vizio che determina l’annullabilità, la deliberazione non può essere considerata automaticamente inesistente: occorre valutarne l’impugnazione nei termini previsti.

Questo aspetto può avere conseguenze concrete sulla vita condominiale. Le decisioni riguardanti lavori, spese e gestione delle parti comuni possono infatti incidere sui singoli proprietari anche quando questi non abbiano partecipato alla riunione.

Per evitare contestazioni, è quindi essenziale che l’amministratore documenti correttamente le convocazioni, verifichi i quorum e rediga il verbale in modo da rendere ricostruibili le presenze e l’esito delle votazioni.

Come tutelarsi in caso di convocazione irregolare

Il condomino che ritiene di non essere stato convocato regolarmente dovrebbe anzitutto acquisire copia del verbale e della documentazione relativa all’avviso di convocazione. È poi opportuno verificare la data in cui ha ricevuto comunicazione della deliberazione, perché da questa può decorrere il termine per impugnarla.

La contestazione deve essere valutata tempestivamente, tenendo presente che il termine di trenta giorni previsto dall’articolo 1137 c.c. riguarda le deliberazioni annullabili e non deve essere confuso con il regime applicabile alle ipotesi di nullità.

In conclusione, il rispetto delle regole assembleari è indispensabile per garantire che le decisioni condominiali siano adottate correttamente. La mancata convocazione anche di un solo avente diritto e l’inosservanza dei quorum possono costituire motivi di impugnazione, ma l’annullamento non è automatico: occorre individuare il vizio, verificare le circostanze e agire secondo le procedure e i termini stabiliti dalla legge.