Nel complesso confronto parlamentare sulla legge di Bilancio, il Governo interviene nuovamente sulla disciplina fiscale degli affitti brevi, delineando un assetto che incide in modo rilevante sulla posizione dei proprietari immobiliari. Con un emendamento riformulato e depositato in Commissione Bilancio al Senato, l’Esecutivo ha scelto di abbandonare l’ipotesi di incremento dell’aliquota della cedolare secca e di ridefinire in modo più rigoroso il confine tra gestione privata del patrimonio immobiliare e attività svolta in forma imprenditoriale.
La decisione segna un punto di equilibrio tra esigenze di gettito, richieste politiche e necessità di maggiore chiarezza normativa in un settore caratterizzato da una forte espansione, soprattutto attraverso le piattaforme digitali di intermediazione.
La prima, significativa novità riguarda il superamento dell’ipotesi di innalzare l’aliquota della cedolare secca dal 21% al 26% per le locazioni brevi effettuate tramite intermediari, comprese le piattaforme online. Tale previsione, contenuta nella versione originaria della manovra, ha incontrato forti resistenze politiche, in particolare da parte di Lega e Forza Italia, che hanno sollecitato una revisione dell’impianto fiscale.
Il Ministero dell’Economia ha accolto tali istanze, confermando l’aliquota del 21% per i primi due immobili concessi in locazione breve dal medesimo contribuente, indipendentemente dal canale utilizzato. Agenzie immobiliari tradizionali e piattaforme digitali vengono, dunque, trattate in modo uniforme sotto il profilo tributario.
Il vero elemento di discontinuità introdotto dall’emendamento emerge, tuttavia, sul piano della qualificazione giuridica dell’attività di locazione. La cedolare secca al 21% potrà essere applicata esclusivamente ai contratti di durata non superiore a 30 giorni e solo entro il limite massimo di due unità immobiliari per ciascun periodo d’imposta.
Superata tale soglia, la normativa introduce una presunzione legale di esercizio di attività d’impresa. Dal terzo appartamento in poi, la locazione breve non è più considerata espressione dell’amministrazione privata del patrimonio, ma viene automaticamente ricondotta all’ambito dell’attività economica organizzata, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e applicazione delle regole fiscali proprie del reddito d’impresa.
La relazione tecnica chiarisce che la presunzione opera in modo oggettivo, prescindendo sia dalla natura del soggetto locatore sia dalle modalità di intermediazione adottate.
L’intervento legislativo segna un deciso irrigidimento rispetto al regime attualmente in vigore. In precedenza, la cedolare secca al 21% era applicabile al primo immobile, mentre dal secondo al quarto l’aliquota saliva al 26%. La qualificazione dell’attività come imprenditoriale scattava soltanto a partire dal quinto appartamento. Con la nuova impostazione, il legislatore riduce sensibilmente l’area della locazione breve non professionale, anticipando il confine dell’attività d’impresa e comprimendo lo spazio di utilizzo del regime agevolato.
Dal punto di vista finanziario, l’emendamento produce effetti differenziati nel medio periodo. Le stime allegate indicano un saldo positivo per l’erario nel 2026, pari a circa 37,8 milioni di euro. Tuttavia, il beneficio iniziale sarebbe seguito da effetti negativi negli anni successivi, con una riduzione delle entrate stimata in 127,2 milioni di euro nel 2027 e in 99,9 milioni di euro nel 2028.
Tali dati riflettono la complessità dell’intervento, che incide su un settore dinamico e sensibile alle variazioni normative, con potenziali ripercussioni sulle scelte di investimento dei proprietari.
Al di là degli aspetti meramente fiscali, la portata della riforma risiede nella ridefinizione dei criteri di qualificazione dell’attività di locazione breve. La limitazione della cedolare secca al 21% per un massimo di due unità immobiliari opera come criterio dirimente, trasformando il superamento della soglia numerica in un indice legale sufficiente a determinare il passaggio dalla sfera privata a quella imprenditoriale. La conferma del limite temporale dei 30 giorni per ciascun contratto rafforza, inoltre, la distinzione tra locazioni a vocazione turistica e locazioni abitative ordinarie, contribuendo a un quadro normativo più strutturato, ma anche più restrittivo per i piccoli proprietari.
In conclusione, la disciplina degli affitti brevi, così come ridisegnata dalla legge di Bilancio, consolida un approccio più rigoroso nella qualificazione dell’attività e nella concessione dei benefici fiscali, segnando un passaggio rilevante nel rapporto tra diritto di proprietà, fiscalità e mercato delle locazioni turistiche.
Noemi De Noia
