L’entrata in vigore del decreto legislativo n. 102 del 19 luglio 2025 segna un passaggio cruciale nella disciplina della qualità dell’acqua potabile all’interno degli edifici condominiali. Il provvedimento, emanato in attuazione della Direttiva (UE) 2020/2184, introduce un nuovo modello di tutela della salute pubblica, superando l’impostazione tradizionale che limitava la responsabilità degli operatori pubblici alla sola rete idrica esterna.

Con la nuova normativa, il legislatore sposta il baricentro della prevenzione sanitaria all’interno degli immobili, riconoscendo che i principali fattori di rischio per la sicurezza dell’acqua destinata al consumo umano possono originarsi proprio negli impianti privati, spesso caratterizzati da vetustà, carenze manutentive e sistemi di accumulo obsoleti.

La qualità dell’acqua “al punto di utilizzo” entra nel perimetro giuridico

Per la prima volta, la normativa italiana attribuisce rilevanza giuridica alla qualità dell’acqua nel momento finale della distribuzione, ossia al punto di erogazione all’utenza. Non è più sufficiente che l’acqua sia conforme ai parametri di potabilità fino al contatore generale: anche le reti idriche interne ai condomìni diventano oggetto di obblighi strutturati di controllo e prevenzione.

Il decreto legislativo 102/2025, in continuità ma con un significativo rafforzamento rispetto al d.lgs. 18/2023, supera la netta separazione tra rete pubblica e impianti privati, evidenziando come le criticità sanitarie emergano frequentemente proprio all’interno degli edifici, soprattutto in presenza di serbatoi, autoclavi e tratti di tubazione soggetti a stagnazione dell’acqua.

Il rischio legionella come fulcro del nuovo sistema di prevenzione

Elemento centrale del nuovo impianto normativo è la gestione del rischio biologico connesso alla Legionella pneumophila, batterio responsabile di gravi infezioni respiratorie e particolarmente insidioso negli impianti idrici complessi. Il decreto riconosce espressamente che condizioni quali temperature non controllate, scarsa circolazione dell’acqua e manutenzione inadeguata favoriscono la proliferazione del microrganismo.

Ai sensi dell’articolo 4, comma 2, lettera e), e dell’Allegato I, Parte C, gli impianti idrici condominiali vengono qualificati come strutture soggette a valutazione del rischio, rientrando a pieno titolo nel sistema di prevenzione sanitaria. Da ciò discende un obbligo generalizzato di controllo che non può più essere considerato una semplice prassi gestionale, ma assume la natura di adempimento tecnico e giuridico.

La valutazione del rischio deve necessariamente includere:

• l’analisi delle tubazioni, volta a individuare fenomeni di corrosione, incrostazione e formazione di biofilm;
• il controllo dei sistemi di accumulo e delle autoclavi, spesso identificati come punti critici di contaminazione;
• il monitoraggio delle temperature dell’acqua calda sanitaria, che devono essere mantenute al di fuori dell’intervallo compreso tra 20 °C e 50 °C, ritenuto favorevole alla proliferazione della legionella.

Nuove responsabilità per l’amministratore di condominio

Il decreto incide in modo significativo sul ruolo dell’amministratore di condominio, che viene investito di una funzione di garante della sicurezza idrica dell’edificio. In quanto rappresentante legale del condominio, egli è tenuto a promuovere e coordinare la valutazione del rischio, avvalendosi di professionisti tecnici qualificati incaricati di redigere una relazione specifica sull’impianto idrico.

Tale valutazione deve essere calibrata sulle caratteristiche concrete dello stabile e sull’uso degli immobili. Il livello di rischio risulta infatti sensibilmente più elevato in presenza di attività che comportano un’intensa aerosolizzazione dell’acqua, come studi medici, ambulatori, centri estetici o studi odontoiatrici. In questi casi, la normativa richiede un’attenzione rafforzata anche sotto il profilo della periodicità dei controlli.

La frequenza dei campionamenti, indicata nella relazione tecnica, assume un rilievo determinante sotto il profilo della responsabilità, costituendo un elemento essenziale per l’esclusione di profili di colpa in ambito civile e penale in caso di eventi dannosi riconducibili a contaminazioni dell’impianto.

Il piano di autocontrollo e l’obbligo di tracciabilità

I risultati delle analisi microbiologiche, che devono essere eseguite esclusivamente da laboratori accreditati, confluiscono in un piano di autocontrollo, destinato a diventare il perno documentale del nuovo sistema di prevenzione. Il piano individua i punti di prelievo strategici – come i terminali più distanti dalla produzione di acqua calda o i serbatoi – e definisce le misure correttive da adottare in caso di superamento dei valori consentiti.

Tutta la documentazione deve essere conservata nel fascicolo tecnico dell’edificio ed essere prontamente esibibile in caso di verifiche da parte delle autorità sanitarie competenti, configurando un vero e proprio obbligo di tracciabilità della sicurezza idrica.

Una nuova cultura della prevenzione negli edifici residenziali

Con il decreto legislativo 102/2025, la qualità dell’acqua potabile diventa parte integrante della governance condominiale e della tutela della salute collettiva. La gestione degli impianti idrici interni cessa di essere una questione meramente tecnica o amministrativa e si configura come un ambito di responsabilità giuridica diretta, destinato a incidere in modo strutturale sull’attività degli amministratori e sulla gestione degli edifici residenziali.

Noemi De Noia