Una recente decisione del Tribunale di Perugia ha posto un importante precedente in materia di contratti di locazione abitativa, stabilendo i limiti entro cui le condotte moleste e i rumori eccessivi provenienti dai vicini di casa possono legittimare la risoluzione anticipata del contratto da parte del conduttore. La Sentenza n. 1282 del 25 ottobre 2025 conferma che l’onere di sopportare un ambiente condominiale ostile e insostenibile può rientrare nella definizione di “gravi motivi” prevista dalla legge.
La vicenda giudiziaria si è sviluppata a seguito dell’appello proposto da un locatore, il quale contestava la decisione di primo grado che aveva riconosciuto il diritto della conduttrice di recedere dal contratto. L’inquilina aveva invocato la presenza di gravi ragioni, tra cui rumori intollerabili, offese e comportamenti vessatori da parte di altri residenti del condominio, che le avevano causato notevoli disagi e problemi di salute documentati.
Il locatore aveva inizialmente respinto le motivazioni, ritenendole soggettive e non imputabili a sue responsabilità, chiedendo il pagamento dei canoni non corrisposti dopo l’abbandono dell’immobile. La conduttrice, tuttavia, si è difesa sostenendo la piena legittimità del recesso e, in via riconvenzionale, ha chiesto la restituzione del deposito cauzionale.
Nel vagliare il ricorso, il Tribunale umbro ha ribadito l’orientamento consolidato della Corte di Cassazione, secondo cui i gravi motivi che consentono il recesso anticipato del conduttore (ai sensi dell’Art. 3, comma 6, della Legge n. 431/1998) devono possedere tre caratteristiche essenziali:
- Estraneità: Non devono essere imputabili alla volontà arbitraria dell’inquilino.
- Imprevedibilità: Devono essere sconosciuti al momento della stipula del contratto.
- Sopravvenienza: Devono manifestarsi successivamente alla costituzione del rapporto locatizio.
In sostanza, si tratta di circostanze che, pur non dipendendo da una colpa del proprietario, rendono la prosecuzione della locazione oggettivamente impossibile o eccessivamente onerosa.
Nel caso specifico, le prove raccolte in giudizio sono state decisive per confermare la fondatezza delle ragioni dell’inquilina. È emerso che:
- I rumori molesti provenienti da un appartamento adiacente erano stati confermati da più testimoni.
- Il locatore stesso aveva inviato missive ai condomini, attestando la sua consapevolezza delle lamentele e invitando a una condotta più civile.
- La conduttrice aveva presentato una denuncia-querela contro i vicini.
- Significativamente, anche gli inquilini successivi avevano denunciato molestie analoghe da parte dei medesimi soggetti.
Cruciale è stata, inoltre, la deposizione del medico curante, che ha certificato una sindrome ansioso-depressiva reattiva nella conduttrice, insorta a causa dello stress relazionale e risolta solo dopo l’abbandono dell’abitazione.
Alla luce di questi elementi, il Tribunale di Perugia ha concluso che la situazione abitativa era divenuta oggettivamente intollerabile. Tali fatti, sopravvenuti, imprevedibili e non imputabili alla conduttrice, integravano pienamente i “gravi motivi” richiesti dalla normativa. Il Giudice ha osservato che il locatore era ben a conoscenza della gravità degli episodi.
La sentenza finale ha dunque rigettato l’appello del proprietario, confermando la legittimità del recesso e il diritto dell’inquilina alla restituzione del deposito cauzionale. Questa pronuncia riafferma un principio di civiltà giuridica: il diritto alla salute e alla serenità del conduttore prevale sull’interesse economico del locatore, impedendo che un contratto obblighi una persona a vivere in condizioni lesive della propria dignità.
Noemi De Noia
