Il tema del condono edilizio torna al centro del dibattito giuridico a seguito di una recente pronuncia della Suprema Corte che interviene su un aspetto da tempo controverso: il criterio di calcolo della volumetria ai fini dell’accesso alla sanatoria. La decisione si inserisce in un contesto caratterizzato da prassi applicative non uniformi e da interpretazioni talvolta orientate ad ampliare, in via sostanziale, l’ambito di operatività della disciplina derogatoria.

La vicenda trae origine da un immobile la cui volumetria complessiva, calcolata includendo sia il piano fuori terra sia quello seminterrato, eccedeva il limite dei 750 metri cubi previsto per la condonabilità delle nuove costruzioni. Tale superamento aveva comportato l’invalidità dei titoli edilizi in sanatoria e l’adozione di un conseguente ordine di demolizione.

In una fase successiva, tuttavia, l’amministrazione comunale aveva proceduto a un ricalcolo del volume, escludendo il piano seminterrato. Tale operazione aveva consentito di ricondurre l’immobile entro i limiti normativi. Il giudice di merito aveva ritenuto legittima questa impostazione, valorizzando elementi quali la scarsa illuminazione del locale, l’accesso disagevole e l’assenza di condizioni idonee alla stabile permanenza dell’uomo, nonché richiamando disposizioni del regolamento edilizio locale che consentivano, in determinate ipotesi, di non computare tali spazi.

La Corte di Cassazione ha radicalmente ribaltato tale ricostruzione, affermando un principio di diritto di particolare rilevanza sistematica: ai fini del condono edilizio, la volumetria deve essere considerata nella sua interezza, senza possibilità di operare distinzioni tra le diverse porzioni dell’edificio.

Secondo la Corte, la normativa di riferimento stabilisce un limite quantitativo assoluto, privo di articolazioni interne. Ne consegue che non è consentito escludere dal computo parti dell’immobile sulla base della loro destinazione d’uso, delle caratteristiche strutturali o della loro eventuale inidoneità all’uso abitativo. Il volume edilizio assume, dunque, una dimensione oggettiva e unitaria, che prescinde da ogni valutazione funzionale.

Un passaggio centrale della motivazione riguarda la qualificazione della disciplina sul condono come normativa eccezionale. In quanto tale, essa deroga ai principi ordinari di legalità urbanistica e non può essere oggetto di interpretazioni estensive o analogiche.

La Corte ribadisce che l’accesso alla sanatoria è subordinato al rigoroso rispetto dei presupposti fissati dal legislatore, senza possibilità di introdurre, in via interpretativa, criteri correttivi o attenuativi. Qualsiasi operazione volta a ridurre artificialmente la volumetria, attraverso la scomposizione dell’edificio o la selezione di singole porzioni, si pone in contrasto con la ratio della norma.

Particolarmente significativa è anche la presa di posizione in ordine al rapporto tra normativa statale e regolamenti edilizi comunali. La Corte esclude che fonti secondarie possano incidere sui limiti fissati dalla legge, chiarendo che eventuali disposizioni locali che prevedano l’esclusione di determinati volumi non possono trovare applicazione nell’ambito del condono.

Si afferma, in tal modo, il principio della prevalenza della normativa statale, che delimita in modo inderogabile l’ambito della sanatoria, impedendo interventi integrativi o modificativi da parte degli enti locali.

Le ricadute pratiche della pronuncia sono di immediata evidenza. Nella valutazione della condonabilità di un immobile, la volumetria dovrà essere calcolata considerando tutti i livelli dell’edificio, inclusi i piani interrati e seminterrati, a prescindere dalla loro utilizzabilità o destinazione.

Viene così meno ogni spazio per prassi amministrative orientate a una lettura flessibile del dato normativo. Il rispetto della soglia volumetrica diventa un requisito oggettivo e inderogabile: il suo superamento comporta, inevitabilmente, l’inammissibilità della sanatoria.

La decisione in esame si segnala per la chiarezza e la fermezza con cui riafferma i principi di legalità e tassatività in materia urbanistica. Il condono edilizio, in quanto misura eccezionale, non tollera adattamenti interpretativi volti ad ampliarne l’ambito applicativo.

Il messaggio della Suprema Corte è inequivocabile: la volumetria edilizia costituisce un dato unitario, che deve essere considerato nella sua totalità. Ogni tentativo di elusione, anche se fondato su elementi fattuali apparentemente rilevanti, è destinato a essere disconosciuto sul piano giuridico. In questo quadro, la soglia dei 750 metri cubi si configura come un limite invalicabile, destinato a operare senza eccezioni.