Quando un inquilino smette di pagare l’affitto, il proprietario si trova davanti a una situazione complessa: da una parte non riceve più il canone concordato, dall’altra continua a non poter disporre liberamente del proprio immobile.

La legge, però, non consente al locatore di agire autonomamente per liberare l’abitazione. Cambiare la serratura, interrompere le utenze o allontanare con la forza il conduttore sono comportamenti illegittimi che possono esporre il proprietario a conseguenze anche penali.

Per ottenere il rilascio dell’immobile è necessario seguire le procedure previste, salvo alcune ipotesi particolari come l’occupazione abusiva o la presenza di un contratto con valore di titolo esecutivo.

Quando scatta la morosità dell’inquilino

Nel caso delle locazioni abitative, il mancato pagamento del canone diventa rilevante, ai fini dello sfratto per morosità, quando sono trascorsi almeno 20 giorni dalla scadenza prevista dal contratto.

Prima di tale termine, infatti, il semplice ritardo non consente normalmente al proprietario di avviare la procedura giudiziale di sfratto.

Una volta maturata la morosità, il locatore può scegliere di inviare una diffida formale al conduttore, attraverso raccomandata con ricevuta di ritorno o, quando disponibile, tramite PEC.

Nella comunicazione è opportuno specificare:

• gli importi dei canoni non pagati;
• le eventuali spese accessorie ancora dovute;
• il termine entro cui effettuare il pagamento;
• la conseguenza dell’avvio di un’azione giudiziaria in caso di mancato adempimento.

La diffida non rappresenta sempre un obbligo indispensabile, ma può essere utile per documentare la situazione e tentare una soluzione prima di rivolgersi al giudice.

Lo sfratto ordinario richiede il tribunale

Nella maggior parte dei casi, il proprietario deve ricorrere alla procedura di sfratto per morosità davanti al tribunale competente.

Il giudice, verificata la situazione, può convalidare lo sfratto e stabilire il termine entro il quale l’inquilino deve lasciare l’immobile. Se il rilascio non avviene spontaneamente, si procede con l’intervento dell’ufficiale giudiziario.

La regola generale, quindi, è chiara: il proprietario non può “farsi giustizia da solo”, ma deve ottenere un provvedimento che consenta l’esecuzione dello sgombero.

Il caso dell’occupazione abusiva: quando può intervenire la polizia

Una situazione diversa riguarda chi occupa un immobile senza alcun titolo, cioè senza aver mai avuto un contratto o un’autorizzazione da parte del proprietario.

Con la legge n. 80/2025 è stato introdotto nel codice penale l’articolo 634-bis, relativo all’occupazione arbitraria di immobile destinato al domicilio altrui.

La norma prevede conseguenze penali per chi occupa illegittimamente un’abitazione e, in presenza di particolari condizioni di urgenza, consente un intervento più rapido delle forze dell’ordine per il ripristino della disponibilità dell’immobile.

L’intervento immediato può avvenire in presenza di situazioni come la flagranza del reato e un pericolo concreto e attuale, secondo le modalità previste dalla normativa.

Questa procedura riguarda però esclusivamente le occupazioni abusive vere e proprie e non può essere utilizzata contro un inquilino che, pur essendo moroso, ha inizialmente ottenuto la disponibilità della casa attraverso un regolare contratto.

Quando il contratto notarile permette un’esecuzione più veloce

Un’altra ipotesi particolare riguarda i contratti di locazione stipulati come atto pubblico notarile.

In questo caso il contratto può avere efficacia di titolo esecutivo ai sensi dell’articolo 474 del codice di procedura civile. Ciò significa che il proprietario, ricorrendo i presupposti, può evitare di ottenere una preventiva sentenza di sfratto.

La procedura può iniziare attraverso la notifica dell’atto di precetto, con il quale viene intimato all’inquilino di liberare l’immobile entro il termine previsto dalla legge.

Se il rilascio non avviene spontaneamente, potrà intervenire l’ufficiale giudiziario per procedere all’esecuzione forzata.

Affitti non incassati e conseguenze fiscali

La morosità dell’inquilino ha riflessi anche sul piano fiscale.

In linea generale, il proprietario deve dichiarare i canoni di locazione secondo le regole previste dalla normativa, anche quando non siano stati effettivamente riscossi, fino a quando la situazione non viene formalmente riconosciuta attraverso gli strumenti previsti dalla legge.

Per questo motivo è importante non ritardare l’avvio delle procedure necessarie per ottenere il rilascio dell’immobile o il riconoscimento della morosità, anche per valutare eventuali effetti fiscali sui redditi non percepiti.

Cosa succede se il contratto non è registrato

La mancata registrazione del contratto di locazione comporta una situazione problematica per il proprietario.

Un contratto non registrato è infatti nullo e può impedire l’utilizzo della procedura ordinaria di sfratto per morosità. In questi casi il locatore può valutare una regolarizzazione tardiva del rapporto, sostenendo il pagamento delle imposte, delle sanzioni e degli interessi previsti.

Se non è possibile procedere alla regolarizzazione, il proprietario potrebbe dover ricorrere a un’azione giudiziaria ordinaria per ottenere l’accertamento dell’occupazione senza titolo e il rilascio dell’immobile.

La regola fondamentale: niente iniziative autonome

Davanti a un inquilino moroso, la strada più sicura resta quella prevista dalla legge. Il proprietario deve evitare azioni personali e utilizzare gli strumenti giudiziari disponibili.

La tempestività è comunque essenziale: intervenire rapidamente consente di limitare il danno economico, recuperare più velocemente la disponibilità dell’immobile e gestire correttamente anche gli eventuali aspetti fiscali collegati ai canoni non riscossi.

Noemi De Noia