La riforma del catasto passa al governo grazie ad un solo voto: 23 vs 22. Vediamo in cosa consiste questa riforma.

Lo schema del ddl con la legge delega per la riforma fiscale è arrivato in Parlamento a fine ottobre 2021. Il documento comprende in totale 10 articoli e si pone come obiettivo quello di revisionare il sistema fiscale. La legge delega funziona come una cornice: stabilisce i principi generali a cui si deve ispirare la riforma (non solo del catasto, ma anche della Riscossione, dell’Irpef, dell’Ires e così via), e sono i decreti attuativi a dover scendere nei dettagli operativi.

La riforma del sistema fiscale dovrebbe seguire due scadenze: la prima a 18 mesi, periodo in cui vanno emanati i decreti attuativi. La seconda è a 5 anni, e riguarda proprio il catasto.

Una guerra in corso, il costo delle bollette che impenna, la pandemia che non è mica finita e il Governo per cosa rischia di cadere? La riforma del catasto

Catasto, cosa prevede la riforma che ha quasi fatto cadere il Governo

La riforma del catasto per i prossimi 5 anni è pensata come un’operazione di trasparenza. L’articolo “incriminato” della legge delega sulla riforma fiscale è il numero 6. Entro 5 anni (cioè dal 1° gennaio 2026) il Governo dovrà adottare le nuove norme che modificano il sistema di rilevazione catastale degli immobili prevedendo nuovi strumenti da porre a disposizione dei comuni e all’Agenzia delle entrate, per facilitare l’individuazione e il corretto classamento degli immobili.

La norma indica anche i principi e i criteri direttivi che dovranno essere utilizzati per l’integrazione delle informazioni presenti nel catasto dei fabbricati (da rendere disponibile dal 1° gennaio 2026). Queste informazioni, però, non dovranno essere utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi derivanti dalle risultanze catastali né per finalità fiscali.

In pratica, il Governo si impegna ad accatastare tutto quello che oggi non lo è, terreni e abitazioni. Ci sarà anche la revisione delle rendite catastali adeguandole alle rendite di mercato. In un primo momento si investirà sulla predisposizione di strumenti per accatastare gli immobili non censiti o mal censiti. Per raggiungere questo obiettivo vanno individuati incentivi per le attività di accertamento svolte dai Comuni.

Dal 1° gennaio 2026 a ciascuna unità immobiliare dovranno essere attribuiti:

• la rendita catastale;
• un valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base ai valori di mercato.

Inoltre, va stabilito un meccanismo di adeguamento periodico. Questi dati non saranno utilizzati per determinare la base imponibile dei tributi.

Riforma del catasto: cosa prevede la legge delega appena approvata

Scendiamo nel dettaglio del testo della legge delega e vediamo quali sono i parametri stabiliti. La lettera a), del comma 1, indica i criteri e principi direttivi attraverso i quali si dovrà modificare la disciplina del sistema di rilevazione catastale:

• prevedere strumenti, da porre a disposizione dei comuni e dell’Agenzia delle entrate, per facilitare e ad accelerare l’individuazione e, eventualmente, il corretto classamento delle seguenti fattispecie:
  • gli immobili attualmente non censiti o che non rispettano la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d’uso ovvero la categoria catastale attribuita;
  • i terreni edificabili accatastati come agricoli;
  • gli immobili abusivi, individuando a tale fine specifici incentivi e forme di valorizzazione delle attività di accertamento svolte dai comuni in questo ambito, nonché garantendo la trasparenza delle medesime attività.

La lettera b) del comma 1 prevede l’individuazione di strumenti e modelli organizzativi che facilitino la condivisione dei dati e dei documenti tra l’Agenzia delle entrate e i comuni nonché la loro coerenza ai fini dell’accatastamento delle unità immobiliari.

La lettera c) prevede meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane, in relazione alla modifica delle condizioni del mercato di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato.

La lettera d), infine, prevede, per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico o artistico adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario che tengano conto dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione nonché del complesso dei vincoli legislativi rispetto alla destinazione, all’utilizzo, alla circolazione giuridica e al restauro di tali immobili.

Il nuovo catasto senza immobili fantasma

Per provare a risolvere il problema degli immobili fantasma l’Agenzia delle entrate ha realizzato negli ultimi anni una nuova mappatura catastale dei beni immobiliari, che comprende tutto il territorio nazionale. Nel 2012 si era conclusa un’operazione di rilevamento di tutti gli edifici non risultanti al catasto: in questa mappa vengono poi sovrapposti i rilievi areofotogrammetrici sugli elaborati catastali.

Il risultato di questa indagine è stato 2 milioni di “particelle” non dichiarate, con circa 1,2 milioni di unità immobiliari: si tratta di edifici per cui era comunque necessario un recupero fiscale di quale tipo, per esempio l’evasione Imu con circa 600 milioni l’anno.

In molti casi si trattava di abitazioni abusive, eppure sanabili, tuttavia le richieste arrivate al catasto sono pochissime. Con l’operazione di trasparenza prevista dalla riforma nel giro di 5 anni si dovrebbe risolvere questo problema.

Perché con la riforma del catasto si è sfiorata la crisi di Governo

Nei giorni scorsi è arrivato un aut aut del Governo dalla sottosegretaria al Mef Maria Cecilia Guerra, che sarebbe intervenuta alla commissione Finanze della Camera dicendo (secondo i presenti alla discussione) “Se l’articolo 6 non è approvato si ritiene conclusa l’esperienza di governo”.

Questa modalità avrebbe dato il via a un forte dibattito della Lega, causando la sospensione della riunione dopo circa un’ora e la convocazione dell’ufficio di presidenza. L’asse del centrodestra che si è consolidato si preoccupa di cambiamenti nella tassazione sulla casa. Il voto si è tenuto il 3 marzo: la riforma è passata per un voto solo, 23 contro 22.

Il tema del mattone è uno dei più delicati in Italia, Paese in cui appena si può si investe in una casa. Nonostante tutta la cautela con cui è stato scritto l’articolo 6, è abbastanza chiaro che lo scopo finale del Governo non è solo ai fini statistici e di revisione del sistema di calcolo di rendite catastali e valori patrimoniali. L’obiettivo è far venire allo scoperto le sperequazioni stratificate nei decenni, visto che la normativa del catasto non viene toccata da decenni.

Il risultato è un sistema che premia gli immobili più vecchi e i centri storici delle città, mentre le aree più nuove sono proporzionalmente penalizzate.

L’altro aspetto da tenere presente che è che la delega fiscale fa parte di quelle riforme di accompagnamento che concorrono al raggiungimento degli obiettivi del Pnrr: questo spiega anche l’aut aut del Governo.