Nel sistema del diritto condominiale italiano vige una regola tradizionalmente percepita come inderogabile: le spese per la conservazione e il rifacimento delle parti comuni, tra cui la facciata dell’edificio, gravano su tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Tale impostazione trova il proprio fondamento nell’art. 1117 c.c., che individua le parti dell’edificio oggetto di comunione necessaria.
Eppure, la prassi applicativa e l’elaborazione giurisprudenziale hanno progressivamente chiarito come il principio non possa essere inteso in termini assoluti. Con la sentenza n. 140 del 26 gennaio 2026, il Tribunale di Siracusa ha offerto un’ulteriore puntualizzazione, ribadendo la portata e i presupposti del cosiddetto “condominio parziale”, istituto disciplinato dall’art. 1123, comma 3, c.c.
Il caso: un unico condominio, due realtà edilizie
La controversia traeva origine da un complesso immobiliare formalmente unitario, articolato tuttavia in due scale – A e B – dotate di autonoma configurazione strutturale. L’assemblea dei soli proprietari della scala B aveva deliberato lavori di manutenzione straordinaria sulla facciata della propria palazzina, approvando un piano di riparto delle spese circoscritto ai condomini di quella porzione.
Alcuni partecipanti al condominio avevano impugnato la delibera, sostenendo che la facciata dovesse qualificarsi come bene comune dell’intero fabbricato ai sensi dell’art. 1117 c.c., con conseguente obbligo contributivo esteso anche ai proprietari della scala A.
Il giudice ha tuttavia respinto il ricorso, ritenendo legittima la scelta assembleare e corretta l’applicazione del criterio del condominio parziale.
Il parametro normativo: utilità e destinazione del bene
L’art. 1123, terzo comma, c.c. stabilisce che, qualora un edificio presenti parti – scale, cortili, impianti o altre strutture – destinate a servire soltanto una parte del fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione devono gravare esclusivamente sui condomini che ne traggono utilità.
Il dato normativo, come sottolineato nella pronuncia, sposta l’asse interpretativo dalla qualificazione astratta del bene alla sua funzione concreta. Non è sufficiente che un elemento edilizio rientri, in via teorica, tra quelli elencati dall’art. 1117 c.c.; occorre verificare se esso sia effettivamente destinato al servizio dell’intero stabile o, piuttosto, di una porzione autonoma.
In tale prospettiva, anche beni ordinariamente considerati comuni – quali facciate, muri maestri o coperture – possono, in presenza di specifiche caratteristiche strutturali, risultare funzionalmente riferibili a un gruppo determinato di condomini.
Elemento centrale del giudizio è stato l’espletamento di una consulenza tecnica d’ufficio, disposta al fine di accertare la concreta configurazione dell’immobile. Dall’indagine è emerso che le due palazzine presentavano autonomia strutturale, impianti separati, corpi scala indipendenti e distinta identità architettonica. La facciata oggetto di intervento risultava, inoltre, servire esclusivamente la scala B.
Alla luce di tali risultanze, il Tribunale ha riconosciuto la presenza di due entità edilizie autonome inserite in un medesimo complesso condominiale, configurando così un’ipotesi di condominio parziale operante “ex lege”, in ragione della concreta destinazione del bene.
La pronuncia assume rilievo non solo sotto il profilo del riparto economico, ma anche con riferimento alla governance condominiale. Se la titolarità del bene è circoscritta a un gruppo determinato, ne consegue che:
- l’obbligo contributivo grava esclusivamente sui condomini che ne traggono utilità;
- la competenza deliberativa spetta unicamente a tale gruppo, con esclusione degli altri partecipanti sia dal diritto di voto sia dal computo dei quorum costitutivi e deliberativi.
Il principio si inserisce in un orientamento già consolidato della giurisprudenza di legittimità, come attestato, tra le altre, dalla sentenza n. 791/2020 della Corte di Cassazione e dalla sentenza n. 907/2020 della Corte d’Appello di Genova, che hanno valorizzato il criterio dell’utilità concreta quale parametro dirimente.
La decisione del Tribunale di Siracusa chiarisce, con argomentazione lineare, che la mera presenza di più scale non è di per sé sufficiente a giustificare una ripartizione differenziata delle spese. Il condominio parziale non opera in via automatica, ma richiede un accertamento puntuale dell’autonomia strutturale e funzionale del bene.
La sentenza, confermando la validità della delibera adottata dai condomini della scala B e condannando i ricorrenti alle spese di giudizio, ribadisce un principio di ordine sistematico: nel diritto condominiale il criterio dell’utilità effettiva prevale sulla presunzione generalizzata di comunione.
Ne emerge una concezione funzionale della disciplina, nella quale l’equilibrio tra proprietà individuale e comunione forzosa non si fonda su schemi rigidi, bensì su una verifica concreta dell’incidenza del bene sulla sfera patrimoniale dei singoli partecipanti. In tale prospettiva, la ripartizione delle spese non può essere il risultato di automatismi formali, ma deve riflettere la reale destinazione del bene e il rapporto effettivo tra struttura edilizia e interesse dei condomini.
